In generale qualsiasi intervento edilizio necessita di essere preventivamente autorizzato ovvero comunicato al Comune di competenza. Quando un intervento edilizio viene attuato in assenza o in difformità della sopracitata autorizzazione ovvero comunicazione, il proprietario dell’immobile compie un illecito edilizio, comunemente chiamato abuso edilizio.

La gravità dell’illecito è correlata alla tipologia di intervento eseguito, si configura sempre come illecito amministrativo e nei casi più gravi anche come reato penale.

L’illecito edilizio ha carattere permanente dal punto di vista amministrativo, nel senso che cessa solo al momento della sua rimozione ovvero della sua sanatoria amministrativa. Il reato penale invece, in base all’entità e alla gravità dell’intervento, segue le comuni tempistiche di prescrizione previste dalla legge. La normativa prevede la possibilità di regolarizzare l’illecito commesso previa corresponsione di una sanzione amministrativa che varia in base alla tipologia di intervento effettuato.

SCIA in sanatoria o CILA in sanatoria, quando è possibile presentarle?

Il presupposto fondamentale per regolarizzare un intervento mediante accertamento di conformità, è che questo sia conforme alla normativa tecnica specifica, Regolamento Edilizio del Comune, P.R.G. (Piano Regolatore Generale) ed alle sue Norme Tecniche, nonché a tutte le normative di settore, ad esempio Impiantistiche, Antincendio, Vincoli paesaggistici o architettonici ecc.

E’ infatti condizione necessaria la verifica della doppia conformità, ovvero l’intervento deve essere conforme alle normative sopra riportate sia nel momento in cui è stato effettuato, sia nel momento in cui si chiede la sanatoria.

Il tipo di atto amministrativo da presentare (CILA o SCIA) dipende dal tipo di opere realizzate, in linea di massima può essere presentata CILA in sanatoria per tutte le opere interne, mentre va presentata SCIA in sanatoria ad esempio nei seguenti casi:

  • Opere che dovevano essere autorizzate previa presentazione di SCIA, ma eseguite in assenza o in difformità;

  • Trasformazione di finestra in porta finestra;

  • Cambi di destinazione d’uso.

Quali sono le sanzioni?

Il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria previo corresponsione di una sanzione stabilita, a Roma, secondo la delibera D.A.C 44/2011.

Nella maggior parte dei casi la sanzione da corrispondere sarà pari al doppio del incremento del valore venale (commerciale) dell’immobile, o, qualora non sia possibile determinarlo, ad esmpio per una variazione prospettica, pari a tre volte l’importo del computo metrico redatto dal tecnico inerente le opere realizzate.

Quali sono orientativamente i tempi?

Va specificato che, mentre per la CILA in sanatoria, la presentazione della pratica, asseverata da un tecnico, costituisce istantanea estenzione dell’abuso, nel caso della SCIA in sanatoria si deve attendere la risposta del comune, che dovrebbe avvenire entro i 60gg, se si presenta per opere autorizzabili con SCIA, è possibile depositare presso l’amministrazione un documento in cui si dichiara che sono trascorsi i 60gg senza alcuna comunicazione e che si considera l’iter concluso, nel caso in cui invece le opere sanate era soggette a SCIA in alternativa al permesso a costruire, passati i 60gg il silenzio dell’amministrazione corrisponde al respingimento dell’accertamento di conformità!!!

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