L’ usufrutto è il diritto reale di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.

L’ usufrutto è un diritto reale (regolato dall’art. 978 e successivi del Codice Civile) di carattere temporaneo, la cui durata non può superare i trenta anni per persona giuridica e non può eccedere la vita dell’usufruttuario.

Il diritto di usufrutto non può essere trasferito agli eredi, compreso il coniuge, e infatti la morte dell’usufruttuario pone fine a tale diritto, anche se si è raggiunta l’eventuale data di scadenza prevista.

La durata residua dell’ usufrutto è determinata dalle tavole di mortalità per sesso, pubblicate dall’ISTAT; essa potrà essere comunque modificata in caso di malattia dell’usufruttuario sulla base di perizie mediche.

L’ usufrutto riguarda sia i beni mobili sia i beni immobili, per i quali la legge pone a carico dell’usufruttuario tutte le spese riguardanti l’amministrazione, la manutenzione ordinaria, la custodia, le imposte e i contributi che gravano sul reddito. Mentre, restano a carico del nudo proprietario le spese per la conservazione del bene stesso.

La legge consente all’usufruttuario di eseguire addizioni e miglioramenti, a condizione che non sia alterata la destinazione economica. Nel caso l’usufruttuario esegua dei miglioramenti, il nudo proprietario alla fine del diritto deve pagare un’indennità per i miglioramenti effettuati.

Per la costituzione di un usufrutto e della corrispondente nuda proprietà, la figura indispensabile è quella del notaio, che li istituisce attraverso un atto scritto e la sua successiva trascrizione presso i registri immobiliari.

Una volta costituito un usufrutto (o in seguito al suo trasferimento) è necessario calcolare l’importo delle imposte (imposta ipotecaria, catastale e di registro) da versare allo Stato; le imposte vengono calcolate in base ad una tabella che consente di valorizzare tale diritto e approvata con D.M. 20/12/2017 pubblicato in G.U. n. 301 del 28.12.2017.2), e aggiornata annualmente.

Come si calcola il valore dell’usufrutto?

Il valore dell’ usufrutto viene calcolato attraverso la suddetta tabella (D.M. 20/12/2017), che elenca i coefficienti (espressi in relazione all’età dell’usufruttuario) da moltiplicare con la rendita annuale dell’immobile, che, a sua volta, si ottiene dalla rendita catastale rivalutata del bene moltiplicata per il tasso d’interesse legale.

Per quanto riguarda gli immobili, tra le varie modalità di estinzione dell’usufrutto, c’è anche attraverso la possibilità di fondere i due diritti (usufrutto e nuda proprietà) nella stessa persona: situazione giuridica definita di confusione o consolidazione.

Cosa comporta vendere e acquistare un immobile mediante usufrutto e nuda proprietà?

Innanzitutto, occorre evidenziare che acquistare un immobile sfruttando la nuda proprietà rappresenta un’opzione di investimento nel lungo periodo, nei casi in cui si dispone di liquidità e non si hanno né esigenze abitative (in quanto la casa resta a disposizione dell’usufruttuario fin quando è in vita), né di redditività (locazione): infatti, la nuda proprietà consente di acquistare a prezzi molto ridotti (tanto più giovane è la persona, più lunga è la sua aspettativa di vita).

Mentre, dal lato del venditore (usufruttuario) questa formula gli consente di ricavare liquidità nell’immediato, senza dover lasciare la propria casa e senza (come nel caso di un mutuo ordinario) dover iniziare mensilmente a restituire i soldi ricevuti.

Quali sono gli oneri fiscali?

A livello fiscale, gravano sul compratore sia le spese per la manutenzione straordinaria, sia le imposte indirette calcolate secondo le aliquote ordinari, la cui base imponibile risulta ridotta del valore dell’usufrutto, calcolato in base a delle tabelle allegate al TU in tema di imposta di registro.

Mentre, restano a carico del venditore (usufruttuario) tutti gli altri oneri: le spese di imposte dirette, (IMU etc), le spese condominiali e quelle di manutenzione ordinaria.