Molto spesso ci viene chiesto: “Ho riscontrato un abuso edilizio nel mio immobile, è ancora possibile sanarlo?”

Partiamo da un presupposto, attualmente non sono attive leggi speciali per sanare abusi edilizi, i cosiddetti Condoni, provvedimenti particolari e limitati a periodi temporali ben precisi, che in passato (nel 1985, 1994 e 2003) hanno permesso di sanare molte irregolarità. Tuttavia, moltissime di quelle pratiche ancora oggi devono essere lavorate (vedi articolo su condono edilizio).

Allo stato attuale, però, è comunque presente nel testo unico per l’edilizia, la possibilità di sanare alcune tipologie di abusi, in particolare:

1. Tutte le opere realizzate illegalmente (ossia senza titolo abilitativo/permesso) che, però, presentano la doppia conformità, ovvero sono state eseguite nel rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche vigenti sia al tempo della costruzione sia al momento della presentazione della pratica di sanatoria;
2. Tutte le opere, la cui demolizione, ovvero ripristino allo stato originario, porterebbero “pregiudizio” alle opere lecitamente realizzate.

Nel primo caso rientrano tutte quelle opere che sarebbe comunque concesso fare, ma per le quali, diciamo per dimenticanza, è stato omesse di presentare la relativa pratica, spostamenti di porte o tramezzi interni, apertura o modifica delle finestrature, frazionamenti, ecc.

Per quanto riguarda il punto 2, entra in gioco un antefatto, ad esempio, se io ho realizzato abusivamente una tettoia, mai sanata, sulla quale, il proprietario del piano superiore ha realizzato a sua volta un balcone/terrazzo, successivamente sanato attraverso una delle leggi sul condono, la demolizione della mia tettoia (non rispondente alla doppia conformità) porterebbe anche alla demolizione del terrazzo superiore. In questi casi, anche se non avete la doppia conformità, lo Stato vi permetterà comunque di sanarla.

Dobbiamo però stare attenti ad un particolare, in quanto per poter sanare un abuso edilizio, anche la normativa sismica deve essere rispettata, e considerando che Roma è stata classificata come zona sismica soltanto dal 2003, molto probabilmente tutte le opere strutturali non certificabili come precedenti quell’anno, non potranno essere regolarizzate. Ovviamente, questa circostanza andrà valutata caso per caso ed in base all’importanza dell’opera; per maggior chiarezza, diciamo che i costi che entrano in gioco in questa situazione lievitano esponenzialmente, quindi, nella normalità, la maggior parte delle opere strutturali non “possono” essere sanate!

Ma quindi cosa devo fare in caso di abuso edilizio?

La soluzione è rivolgersi ad un tecnico esperto che possa analizzare nel dettaglio la vostra problematica, presentando poi la corretta pratica urbanistica agli organi competenti, per Roma, al Municipio o al Dipartimento di Urbanistica.

Ovviamente, avendo commesso un abuso edilizio, anche se conforme alle normative e realizzabile regolarmente, vi verrà imposta una sanzione, dovuta alla tardiva presentazione della pratica.

Qual è l’importo delle sanzioni da pagare?

A seconda della tipologia di abuso edilizio, e sintetizzando molto la norma, possiamo semplificare dividendo le sanzioni in tre casistiche:

1. Opere interne: sono soggette a CILA ed è prevista una sanzione fissa pari ad €1000,00;
2. Opere di importanza maggiore (p.e. variazioni prospettiche): Sono soggette a SCIA o SCIA alternativa a permesso a costruire e la relativa sanzione sarà valutata con importo variabile, pari a 3 volte il valore dei lavori realizzati;
3. Opere che hanno portato ad un incremento del valore dell’immobile (per esempio ampliamenti): In questo caso la sanzione sarà pari al doppio dell’incremento del valore venale del bene, ovvero, si considera il valore commerciale al mq per la zona in cui ricade l’immobile, lo si moltiplica per i mq realizzati “abusivamente” e poi lo si raddoppia.

Come già detto, la materia è abbastanza complicata, ma abbiamo cercato di darvi un quadro generale per facilitarvene la comprensione.

Ovviamente per qualsiasi necessità il nostro studio è a vostra disposizione, analizzando e ricercando la documentazione necessaria, verificando la fattibilità dell’accertamento o consigliandovi sulla migliore soluzione alla vostra problematica (la soluzione per voi economicamente più vantaggiosa), seguendovi in tutto l’iter fino alla regolarizzazione del vostro immobile, in modo serio, professionale e soprattutto rapido.

Ultimo aspetto, molto spesso, subito dopo aver scoperto la difformità ed essersi resi conto delle cifre in gioco, la risposta più comune è: “ma quell’opera non l’ho realizzata io, l’ha fatta il costruttore, è sempre stata così!” Tuttavia, secondo la legge il responsabile dell’ abuso edilizio è il proprietario dell’immobile al momento dell’accertamento del fatto, quindi il nostro consiglio è di PRESTARE MOLTA ATTENZIONE NELL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE, ed anche in quel caso, fatevi assistere da un Tecnico preparato, poiché anche se vi potrà sembrare un costo superfluo, lui sarà li per salvaguardare “l’investimento della vostra vita”.