Che cosa sono le tabelle millesimali? 

La tabella millesimale è il documento allegato al regolamento di condominio che indica i millesimi di ciascun appartamento; i millesimi sono i valori proporzionali della singola unità immobiliare con riferimento alle parti comuni dell’edificio e possono essere di proprietà o di spesa (quest’ultimo indica i valori riferiti alla possibilità che ha ogni singola unità di utilizzare beni e servizi comuni).

A luglio 2016, il decreto legislativo 141/2016 ha introdotto delle direttive specifiche per ridurre i consumi energetici e garantire un efficientamento termico dell’edificio attraverso un sistema di contabilizzazione e termoregolazione per ogni singola unità immobiliare dei condomini e, ad oggi, con le norme tecniche UNI 10200 risulta obbligatorio per i condomini redigere delle nuove tabelle millesimali in relazione al consumo energetico della singola unità.

Che cos’è la norma tecnica UNI 10200 relativa alle tabelle millesimali?

Essa regola la corretta ripartizione delle spese per riscaldamento e acqua calda sanitaria negli edifici con impianto termico centralizzato proponendo interventi di efficientamento energetico che ne migliorino il rendimento e la regolazione, diminuendone i consumi.

Da giungo 2017 vige l’obbligo per condomini ed edifici polifunzionali di contabilizzare i consumi energetici secondo questa norma, che va a determinare un grosso cambiamento rispetto alla gestione del servizio di riscaldamento dei condomini, perché con questo sistema ogni unità immobiliare paga esattamente quanto consuma.

Con l’aggiornamento del 2015, viene introdotto un nuovo metodo di calcolo della ripartizione, in passato calcolata in base alla potenza dei radiatori installati, oggi elaborata in relazione al fabbisogno termico della singola unità immobiliare e, quindi, basata prevalentemente sulle caratteristiche di efficienza dell’involucro esterno (dispersioni termiche) e sull’esposizione solare delle singole unità. Pertanto, questo nuovo metodo presuppone la redazione di una diagnosi energetica del fabbricato.

Cos’è e come si fa la diagnosi energetica di un edificio?

La diagnosi energetica di un edificio viene realizzata da un tecnico abilitato, che provvede ad effettuare un sopralluogo per rilevare lo stato di fatto dell’edificio, dell’impianto termico centralizzato e delle singole unità immobiliari, in modo tale da poter valutare le caratteristiche termiche dell’involucro edilizio e le prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore (attraverso le UNI TS 11300).

Nella diagnosi energetica, oltre a contabilizzare le dispersioni ed il fabbisogno termico dell’edificio, è possibile anche individuare e consigliare eventuali interventi migliorativi dell’involucro (per ridurre le dispersioni) oppure interventi di adeguamento dell’impianto.

Inoltre, la diagnosi energetica è necessaria per poter valutare la ripartizione delle tabelle millesimali ed individuare le quote fisse e variabili di ogni appartamento.

Cosa sono le quote fisse e le quote variabili?

• Quota fissa: consumo involontario, riguardante le perdite dovute alla distribuzione dell’impianto termico, le spese di manutenzione ordinaria e la gestione del servizio di lettura;
• Quota variabile: consumo volontario, dovuta alla scelta del singolo condomino di utilizzare l’impianto scegliendo tempi e quantità di riscaldamento attraverso le valvole termostatiche.

Pertanto, ogni condomino dovrà pagare sia la quota fissa sia la quota variabile relativa ai propri consumi energetici per riscaldamento e acqua calda sanitaria.

Negli ultimi anni, molte unità immobiliari hanno optato per distaccarsi dall’impianto centralizzato per realizzare un impianto termico autonomo, anche se in questo modo continuano a pagare la quota fissa condominiale.

Quali sono i vantaggi di un impianto centralizzato con contabilizzazione del calore?

• La manutenzione risulta più sicura, meno costosa ed affidata ad un solo responsabile.
• Si può utilizzare il riscaldamento in qualsiasi orario e senza limiti.
• Il consumo energetico degli impianti centralizzati è minore rispetto a impianti autonomi.
• Gli appartamenti che si distaccano devono comunque versare la quota fissa al condominio.

Come avviene la contabilizzazione?

In due modi e si differenzia in relazione al tipo di impianto:

• Indiretta: in edifici con impianto centrale servito da diverse colonne montanti che dai locali tecnici attraversano in verticale tutto l’edificio servendo i radiatori. La contabilizzazione avviene attraverso l’istallazione di “ripartitori” sui singoli radiatori, in grado di rilevare temperatura superficiale del radiatore e temperatura dell’aria e valutare il consumo di ogni appartamento in proporzione al totale dell’edificio.
• Diretta: applicabile ad appartamenti con un solo punto di ingresso del fluido termovettore (solitamente acqua), distribuito poi attraverso un circuito orizzontale. E’ un caso più raro e per edifici di recente costruzione: il calore può essere conteggiato una sola volta.

Sono previste detrazioni fiscali?

Si, in particolare, con la legge di bilancio 2017 sono aumentate le percentuali di detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni di edifici condominiali, che permettono di raggiungere determinati indici di prestazione energetica, e per le spese effettuate nel periodo 1 gennaio 2017 – 31 dicembre 2021 (calcolate su un totale complessivo inferiore a 40.000 € per il numero di unità immobiliari del condominio).

Le detrazioni, da ripartire in 10 rate uguali, è pari al:

• 70%, per interventi relativi all’involucro dell’edificio con incidenza superiore al 25% della superficie disperdente;
• 75%, per interventi volti a migliorare la prestazione energetica estiva ed invernale che raggiungano almeno la qualità media indicata nel decreto del 26 giugno 2015.

Per poter usufruire della suddetta agevolazione fiscale è necessario asseverare le condizioni richieste dalla normativa attraverso l’attestazione di prestazione energetica degli edifici che deve essere redatta da un tecnico abilitato.

Quali sono le certificazioni necessarie per l’agevolazione fiscale?

• Asseverazione, dimostra che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti richiesti (redatta da un tecnico abilitato, o, in sostituzione, dal direttore dei lavori);
• Attestazione di certificazione energetica, comprende i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio, va redatta in seguito agli interventi migliorativi e secondo gli indici che fanno riferimento all’allegato B o G del D.M. 19 febbraio 2007 e successivi decreti modificativi.
• Scheda informativa, riguardante gli interventi realizzati e redatta secondo gli allegati E ed F del D.M. 19 febbraio 2007 e successivi decreti modificativi.

L’ENEA (Agenzia Nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo sostenibile) è incaricata di effettuare i controlli sulle attestazioni energetiche, pena la decadenza del beneficio se non risultano veritiere.

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