Ogni immobile per essere legittimo deve essere conforme alle normative edilizie-urbanistiche vigenti, regolamentate da apposito P.R.G. comunale (Piano Regolatore Generale) e la sua legittimità è dimostrata attraverso il progetto di costruzione approvato dal Comune. In caso di compravendita di un immobile, il venditore deve poter documentare la conformità urbanistica ed edilizia dello stesso attraverso una serie di documenti in grado di testimoniarne la sua regolarità rispetto alle normative e la conformità del suo stato di fatto rispetto al progetto originario di costruzione (a meno di modifiche documentate e approvate da successivi progetti depositati e approvati dall’amministrazione comunale).

Il notaio, ai fini del rogito, dovrà indicare gli estremi dei documenti relativi all’immobile oggetto di compravendita, che ne attestino la legittimità e regolarità dal punto di vista normativo, urbanistico ed edilizio.

Tali documenti sono:

• Planimetria catastale (obbligatorio da luglio 2010), indicativa esclusivamente della proprietà dell’immobile e della sua regolarità rispetto a fini fiscali, ma non ne consente la verifica o l’attestazione della sua conformità urbanistica;

• Certificato di agibilità, introdotto con regio decreto n. 1265 nel 1934, oggi normato dagli art. 24 e 25 del T.U dell’edilizia, attesta “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.”

Pertanto, tale certificato attesta l’idoneità dell’immobile, sotto il profilo igienico-sanitario, ad essere utilizzato per gli scopi abitativi e/o commerciali previsti ed ha un ruolo di primo piano nei contratti di compravendita, in quanto l’assenza di agibilità comporta la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore con conseguente obbligo di risarcimento del danno arrecato all’acquirente, a meno che quest’ultimo non abbia espressamente rinunciato a tale requisito fondamentale.

• Titolo abilitativo, documento necessario per verificare ed attestare la conformità urbanistico-edilizia di un immobile, in quanto esso certifica la legittimità della costruzione (essendo il titolo che ne ha permesso la costruzione stessa attraverso l’approvazione da parte dell’amministrazione comunale dopo apposita verifica del progetto rispetto alle normative urbanistiche ed edilizie).

Esistono diversi titoli abilitativi, in relazione alla legge di riferimento dell’anno di costruzione dell’immobile. Essi sono:

• Licenza edilizia, dal 1942 con la legge n.1150/42;
• Concessione edilizia onerosa, dal 1977 con la Legge n. 10;
• Permesso di costruire, introdotto con il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001;
• DIA, CILA, SCIA, per altri interventi di minore entità (dal 2001);
• Concessione in sanatoria richiesta per sanare eventuali abusi edilizi, Condoni edilizi (avvenuti nel 1985, nel 1994 e nel 2003);
• Condoni edilizi (avvenuti nel 1985, nel 1994 e nel 2003).

Come si verifica la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile attraverso il titolo abilitativo?

La regolarità urbanistica è comprovata dalla corrispondenza tra il progetto depositato al Comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dell’edificio (che non deve aver subito successive ristrutturazioni e modifiche né interne né esterne senza ulteriore autorizzazione). Per verificare la conformità tra lo stato di fatto ed il progetto, ovviamente, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo depositato (comprovante tutti i titoli abilitativi acquisiti nel tempo: dal momento della costruzione, alle successive modificazioni).

Dopo aver reperito tutta la documentazione relativa all’immobile in oggetto, si procede con una accurata verifica, che risulterà:

• Positiva, se lo stato di fatto dell’immobile è conforme al progetto approvato dal Comune;
• Negativa, se lo stato di fatto dell’immobile è difforme dal titolo abilitativo rilasciato dal Comune.

Nel caso di verifica negativa non si potrà procedere con la compravendita, in quanto prima sarà necessario regolarizzare l’abuso edilizio.

Come si può regolarizzare un abuso edilizio?

1 – Presentando al Comune di riferimento una pratica edilizia in sanatoria redatta da un tecnico abilitato (ove possibile sanare l’abuso);

2 – Riportando lo stato di fatto dell’immobile alla condizione dell’ultimo progetto autorizzato dal Comune (ove non è possibile sanare l’abuso, come ad esempio edifici interamente abusivi, che risulteranno invendibili);

In quali casi non risulta necessario produrre il certificato di agibilità e/o il titolo abilitativo?

• Per gli edifici costruiti prima del 1934 non è obbligatorio produrre il certificato di agibilità o il titolo abilitativo, né indicarne i riferimenti.
• Per immobili ante ’67, ovvero realizzati prima del 1967, non è obbligatorio produrre il titolo abilitativo che ne ha consentito la realizzazione, come attesta l’art. 40, comma 2, della legge n. 47/1985, ma è necessario indicare quantomeno i riferimenti ai titoli
  autorizzativi rilasciati dall’organo competente. Nell’atto di compravendita, è infatti possibile indicare la dicitura “ante ‘67”, tale dicitura risulta come autodichiarazione del venditore dell’immobile, il quale risulta, pertanto, responsabile a livello penale di
  eventuali dichiarazioni false.

Quindi, gli edifici costruiti prima del 1967 possono non avere il titolo abilitativo?

Decisamente no, tutti gli immobili per poter essere venduti devono necessariamente avere un titolo abilitativo che ne attesti la legittimità.

In materia edilizia, esistono pareri molto contrastanti circa la regolamentazione della compravendita immobiliare, e spesso nei rogiti, si legge la dicitura “ante 1967” con l’errata convinzione che questo possa rappresentare un modo per ovviare alla regolarità edilizia dell’immobile stesso. Tuttavia, questo non risulta corretto, in quanto è vero che il notaio può inserire tale dicitura nel rogito, senza indicare gli estremi del titolo abilitativo e senza verificare la veridicità delle dichiarazioni del venditore, che non è tenuto a produrlo all’atto di compravendita.

Tuttavia, il venditore deve essere sicuro che l’immobile oggetto di compravendita sia stato effettivamente autorizzato attraverso un titolo abilitativo comunque reperibile, poiché se l’immobile non risulta in regola, del tutto o in parte, l’atto di compravendita risulterà nullo, in quanto l’edificio, se abusivo, è incommerciabile.

Come e dove possiamo reperire i documenti attestanti la conformità urbanistico ed edilizia per gli immobili di Roma?

Per edifici antecedenti al 1934 è possibile reperire tutta le licenze edilizie ed i certificati di agibilità presso l’Archivio Capitolino Storico del Comune di Roma, ove è conservata tutta la documentazione relativa ai pareri espressi dalla Commissione dal 1871 fino al 1930. Qualora non fosse possibile disponibile tale documentazione, occorrerà reperire la documentazione probante della loro effettiva costruzione antecedente al 1934 (foto aerea, titoli di proprietà, planimetria catastale d’impianto dell’anno 1939/40)

Per gli edifici realizzati nel successivo periodo (dopo il 1934) la ricerca documentale deve essere effettuata presso l’Archivio della ex XV Ripartizione Edilizia Privata (oggi Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, all’EUR).

Chi è responsabile circa la conformità edilizia ed urbanistica dell’immobile?

Il notaio non ha l’obbligo o l’onere di controllare la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di compravendita, in quanto essa viene dichiarata dal venditore sotto la sua responsabilità, penale e civile.

La sentenza n. 11628 della Corte di Cassazione (del 26 marzo 2012) ha previsto che la conformità urbanistica dell’immobile deve essere dichiarata dal venditore attraverso una autocertificazione; pertanto, il notaio non ha l’obbligo di verificare la veridicità dell’autodichiarazione del venditore, così come non risulta obbligo né responsabilità da parte dell’Agenzia Immobiliare la verifica di eventuali abusi edilizi.

Di conseguenza, risulta che la responsabilità (penale e civile), la regolarizzazione e le sanzioni circa la conformità edilizia ed urbanistica dello stato di fatto dell’immobile appartenga esclusivamente al venditore dell’immobile stesso.

Nei casi di dichiarazioni false da parte del venditore, pertanto, l’atto di compravendita risulterà nullo (se la costruzione dell’immobile non è mai stata autorizzata da titolo abilitativo); mentre, per abusi minori ed irregolarità edilizie difformi dal titolo abilitativo, il venditore sarà responsabile finché l’immobile non sarà venduto, poiché l’acquirente con l’atto di compravendita acquisirà anche la responsabilità dell’abuso (come da formula presente nei rogiti: “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”).

La nostra proposta:

Prima di procedere con la compravendita dell’immobile è assolutamente consigliabile tutelarsi incaricando un tecnico abilitato per effettuare tutte le ricerche documentali necessarie e le verifiche di regolarità urbanistico/edilizia. I nostri architetti saranno in grado di tutelarti attraverso la ricerca di tutti i documenti necessari per le verifiche di cui sopra e certificando la compatibilità tra stato di fatto e progetto approvato dal comune ci assicureremo che la tua compravendita vada a buon fine.

Incaricandoci, inoltre, redigeremo noi un certificato di conformità urbanistico catastale, facendoci carico delle responsabilità civili e panali in carico, in alternativa, esclusivamente del venditore!